Le Bail Réel Solidaire : une nouvelle opportunité pour devenir propriétaire
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l'accès à la propriété et la pérennité des logements abordables. Ce mécanisme repose sur une dissociation du foncier et du bâti, permettant de rendre l’achat immobilier plus accessible. Nous vous détaillons le concept du BRS, son fonctionnement, ses objectifs, le public auquel il s'adresse, ainsi que les nombreux avantages qu'il offre aux acheteurs d’un logement neuf.
Définition du Bail Réel Solidaire (BRS)
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif mis en place en France en 2016 dans le cadre de la Loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) . Son objectif est de permettre aux ménages à revenus modestes d’acheter un appartement ou une maison à un prix inférieur à ceux du marché, grâce à une séparation entre le terrain et le logement.
Concrètement, dans un BRS, l'acquéreur achète les murs du logement, c'est-à-dire le bâti, mais ne devient pas propriétaire du terrain sur lequel il est construit. Le terrain appartient à une structure dédiée appelée Organisme de Foncier Solidaire (OFS), à qui l'acquéreur verse une redevance modeste pour l'occupation du terrain. Ce mécanisme permet de réduire considérablement le coût d’achat immobilier pour l’acquéreur. L’acquéreur bénéficie d’un titre de propriété sur le logement, ainsi que d’un bail long terme pour l’occupation du terrain. Il est donc pleinement propriétaire et peut réaliser des travaux dans son bien sous certaines conditions.
Le fonctionnement du BRS
Le fonctionnement du BRS repose sur une relation tripartite entre l'acquéreur, l'Organisme de Foncier Solidaire et les collectivités locales qui soutiennent la mise en place de ce dispositif.
L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’OFS est une structure à but non lucratif dont la mission principale est d'acquérir et de gérer des terrains afin de garantir des logements à prix abordables sur le long terme. L'OFS reste propriétaire du foncier tandis que l'acquéreur achète uniquement les murs. Ce dernier devient donc propriétaire à moindre coût.
Le Groupe PROCIVIS Nouvelle Aquitaine possède aujourd’hui son propre OFS : l’OFS PROCIVIS en Nouvelle Aquitaine. Il permet ainsi de faciliter la mise en place de logements en BRS au sein de nos projets.
La redevance foncière
L'acquéreur, une fois devenu propriétaire du logement, signe un bail réel solidaire avec l'Organisme de Foncier Solidaire pour l’occupation du terrain. Ce bail est consenti pour une durée longue, pouvant aller jusqu'à 99 ans. En échange, l'acquéreur s'engage à verser une redevance mensuelle à l’OFS pour l'utilisation du terrain. Cette redevance est généralement faible, de l'ordre de quelques euros par mètre carré. Jusqu’à présent, l’OFS PROCIVIS en Nouvelle Aquitaine a appliqué des redevances de l’ordre de 1 à 1,5€ maximum/m² de surface utile/mois.
A titre d’exemples :
- Le projet Belharra situé à Biscarrosse a permis la livraison de logements en BRS dont la redevance était de 1,28€/m² de surface utile/mois.
- Le projet Villas Cristina situé à Saint-Médard-en-Jalles a permis la livraison de logements en BRS dont la redevance était de 1,26€/m² de surface utile/mois.
Les conditions d’éligibilité
Le BRS est destiné aux ménages dont les revenus n'excèdent pas un certain plafond fixé par l’État. Ces plafonds de ressources varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement. Par exemple, dans les zones tendues comme à Bordeaux ou à Arcachon, les plafonds sont plus élevés pour tenir compte du coût de la vie plus important. L'objectif est de garantir que le BRS bénéficie aux ménages qui, sans ce dispositif, auraient des difficultés à accéder à la propriété.
Les règles de revente
Il est tout à fait possible pour l’acquéreur de revendre son bien. Pour cela il doit respecter certaines conditions. La revente doit se faire à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources. De plus, le prix de revente est encadré, afin de limiter la spéculation immobilière et de garantir que le logement reste abordable pour les futurs acheteurs.
Les objectifs du BRS
Le BRS poursuit plusieurs objectifs qui s'inscrivent dans une volonté de favoriser l’accès à la propriété pour des ménages aux revenus modestes tout en encourageant le développement de logements durables et abordables.
- Faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes : en dissociant le foncier du bâti, le BRS réduit le coût d’achat du logement, ce qui le rend accessible à des foyers ayant des revenus limités.
- Garantir la pérennité des logements abordables : grâce à un encadrement des prix de revente, les logements financés en BRS restent abordables pour les futurs acquéreurs, évitant ainsi les hausses de prix spéculatives souvent observées dans l’immobilier.
- Encourager la mixité sociale : le BRS permet de proposer des logements abordables dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés. Cela favorise également une plus grande mixité sociale.
- Optimiser l’usage du foncier public : en mobilisant des terrains appartenant aux collectivités locales, le BRS permet de valoriser le patrimoine foncier public tout en servant un objectif d’intérêt général.
À qui s’adresse le BRS ?
Le BRS s’adresse principalement à des ménages modestes, qui rencontrent des difficultés pour acheter un appartement ou une maison sur le marché libre en raison des prix élevés. Ces ménages doivent répondre à des critères de ressources définis en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Les plafonds de revenus sont alignés sur ceux applicables au prêt à taux zéro (PTZ). Renseignez-vous auprès de vos conseillers SOVI pour savoir si vous êtes éligibles.
Les profils typiques des acquéreurs en BRS sont :
- Des jeunes actifs ou des familles ayant des revenus modestes.
- Des accédants qui achètent pour la première fois.
- Des locataires du parc social ou privé souhaitant accéder à la propriété mais ayant des ressources limitées.
Il est à noter que l'accès au BRS n’est pas réservé aux seuls particuliers. Certaines personnes morales, comme des associations, peuvent également bénéficier de ce dispositif pour développer des projets de logements abordables destinés à être loués ou vendus à des ménages modestes.
Les avantages du BRS
Le Bail Réel Solidaire présente de nombreux avantages tant pour les acquéreurs que pour les collectivités et les territoires.
- Réduction du prix d’achat
L'un des principaux atouts du BRS est la réduction significative du prix d’achat du logement, puisque l’acquéreur n’a pas à financer le foncier. Selon les zones, l'économie réalisée peut représenter jusqu'à 30 % du coût total d'un bien immobilier, rendant ainsi l'accession à la propriété plus abordable pour les ménages.
- Encadrement des prix de revente
Les règles encadrant la revente permettent de prévenir la spéculation immobilière. Cela garantit que le bien reste accessible aux futurs acquéreurs, favorisant ainsi la stabilité des prix du marché du logement abordable.
- Sécurité juridique
Le Bail Réel Solidaire offre une sécurité juridique à l’acquéreur, qui bénéficie d’un titre de propriété sur le logement, ainsi que d’un bail long terme pour l’occupation du terrain. L’acquéreur est donc pleinement propriétaire de son bien immobilier, ce qui lui permet de réaliser des travaux ou de louer son bien sous certaines conditions.
- Accès au prêt immobilier et aux aides
Les acquéreurs en BRS peuvent bénéficier non seulement des mêmes facilités de financement que pour un achat immobilier classique, notamment avec l'accès à un prêt immobilier, mais également des aides telles que le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier peut représenter dans certains cas jusqu’à 50% du montant emprunté. Cela facilite encore davantage l'accès à la propriété.
- Un levier pour la mixité sociale
Enfin, le BRS permet de proposer des logements abordables dans des zones où l’immobilier est particulièrement cher. Il favorise ainsi la mixité sociale en permettant à des ménages modestes de s’installer dans des quartiers où, en temps normal, ils n’auraient pas pu devenir propriétaire.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une réponse pertinente aux défis posés par le marché immobilier actuel, notamment en matière de mixité sociale et d’accès à la propriété pour les ménages modestes. En dissociant le foncier du bâti, il permet de réduire les coûts d’acquisition tout en garantissant la durabilité des logements abordables. Destiné à des foyers modestes, le BRS ouvre de nouvelles perspectives pour acheter un appartement ou d’une maison dans des zones où les prix sont souvent élevés.
